주택 임대차 보호법, 소액 임차인 최우선 변제 금액 상향

주택 임대차 보호법, 소액 임차인

현재 많은 사람들이 내 집 마련을 하기 위해 열심히 일하고 있습니다. 하지만 상황은 여의치 않죠.

그렇기 때문에 많은 분들이 전세나 월세를 찾으시는데요. 이마저도 깡통전세나 보증금을 돌려받지 못하는 등의 경우가 다반사입니다. 아는 게 힘이라는 말이 있듯이, 처음 계약할 때 주택 임대차 보호법에 대해 조금만 알아도 나중에 문제가 생겼을 때 보증금을 안전하게 회수할 수 있습니다.

오늘은 주택 임대차 보호법이 무엇인지, 소액임차인에게 도움이 되는 최우선변제권이 무엇인지 알아보겠습니다.

 

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주택임대차보호법이란?

주택의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 임차인을 보호하고 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 제정된 법률을 말한다(주택임대차보호법 제1조)

그렇다면 임차인을 보호하기 위해 어떻게 해야할까요? 여러 가지가 있겠지만 다 나열할 순 없고 소액임차인에 대한 보호법인 최우선변제권에 대해 알아보겠습니다.

주택임대차보호법

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소액 임차인이란?

임대차 보증금이 주택 임대차 보호법에서 정한 금액보다 적은 임차인을 말합니다. 이는 지역마다 정해진 금액이 조금씩 다르기 때문에 잘 보셔야 합니다.

2023년도에 들어서 주택 임대차 보호법에서 정한 금액이 상향조정 되었는데요. 아래 표를 보시죠.

소액임차인 최우선변제금액 상향 조정

여기서 주의해야할 점은 내가 2023년에 임차했다고 해서 위의 금액만큼 최우선변제를 받는 것이 아니라 등기부상의 선순위 근저당권 설정일에 따라 변제받는 금액이 달라지니 등기부를 꼭 확인하셔야 합니다.  

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최우선변제권이란?

주택 임대차 보호법에 의하여 임차한 주택이 경매되거나 공매될 때에 소액 임차인의 보증금 가운데 일정액을 다른 담보 물권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리입니다.

하지만 최우선변제를 받기 위해서 선행되어야 하는 것들이 있는데요.

최우선변제권이란?

1. 기준시점 확인하기

위에서 이야기했듯이 기준시점은 임차인의 전입일이나 잔금일 등이 아니고 담보물권 설정일이기 때문에 계약 시 등기부를 잘 확인하셔야 합니다.

2. 배당 신청하기

경/공매에 들어가게 되어 낙찰되면 배당요구 종기일까지 배당요구를 해야 하는데요.

경매 전 점유자 및 임차인에게 발송되는 경매안내문을 참고하여 배당요구 종기일 내에 배당신청을 하여야 최우선변제 대상이 됩니다.

3. 대항력 유지하기

경매개시 결정 등기 전에 대항력(점유+전입)을 갖추고 배당요구의 종기일까지 그 대항력을 유지해야 합니다.

경매가 진행되는 기간 중에 전출하면 대항력 유지가 되지 않아 최우선변제가 되지 않을 수 있습니다.

최우선변제받기 위해 대항력 유지하기

또 한 가지 주의할 점은 최우선변제 금액은 주택가액의 1/2까지 소액임차인으로 최우선변제금액이 정해져 있지만 경매낙찰가인 주택가액(대지가 포함)의 1/2까지만 최우선변제받을 수 있습니다.

위의 말을 이해하려면 기타 권리분석으로 들어가야하는데, 쉽게 말해서 무조건 최우선 변제를 받을 수 있다고 생각하시면 안됩니다. 그 이유는 만약 동일한 상황의 다른 임차인이 많은 경우, 안분배당이라는 것도 있고 또 경매비용도 제일 처음으로 빠지기 때문에 낙찰가가 너무 낮은 경우에 최우선변제든 우선변제든 받기 어려운 상황도 생길 수 있기 때문입니다.

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임차 계약을 할 때 본인이 거주하고 있는 지역의 최우선변제 범위를 확인하시고 계약을 한다면 소중한 보증금을 지킬 수 있으니 잘 읽어보시고 적용하시면 좋겠습니다.

저의 글이 조금이나마 여러분에게 경제적으로 도움이 되었으면 좋겠습니다. 읽어주셔서 감사합니다.

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